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01 基本案情 小陈于2021年11月与顺德某商场签订了《商铺租赁合同》，双方约定租赁期限从2021年12月至2023年12月止，第一年的租金为每月8050元，第二年租金为每月8855元，并支付租赁保证金24150元。
但经营一年后，因为收益不佳等问题，小陈已无心继续经营，遂于2022年12月自行结束营业，打算提前解除租赁合同，陆续搬走店铺内的设备，但并未清空，也未正式书面告知商场自己将结业及退租。由于小陈一直没有支付租金、水电费与管理费，商场方于2023年3月向小陈寄送了《合同解约通知函》，该通知函被小陈拒收退回。
小陈 2022年12月，我已经搬离了，合同应该从那个时候解除，租金也应该算到12月！
商场 当时正值过年前后，很多商铺都关门了，你们也还有设备在店铺里面没有清空，一直无法判断你们是回家过年还是退租，按照合同约定，租金要结算到我方正式发出解约通知函后！
双方协商不成，商场方遂将小陈诉至法院，请求确认《商铺租赁合同》于2023年3月4日解除且租赁保证金不予返还，并要求小陈支付所拖欠的租金及水电费、滞纳金等费用。
02 法院审理
顺德法院审理认为，小陈2022年12月离开时未清空商铺物品，事后未通知商场其已撤场，商场无法判断小陈将不再继续履行合同。当时双方之间的合同并未解除。
小陈未依约按时足额支付租金，构成违约，原告享有解除合同的权利，2023年3月，商场向小陈邮寄《解约通知函》的行为，就是行使合同解除权的表现，因此，双方之间的《租赁合同》于2023年3月解除，且根据违约条款约定，商场有权不予返还租赁保证金，同时，小陈应当向商场支付2022年11月至2023年3月期间的租金、水电费、管理费等各类费用。
（文中当事人为化名）
顺德法院大良法庭副庭长 刘舒婷：
合同的履行与解除均需严格遵循法律规定及双方约定，以保障各自的合法权益。
首先，对于承租方而言，若需提前解除合同，应明确表达解约意愿并采取实际行动，如清空商铺、交还钥匙，并书面通知出租方，以避免因解约意向不明而引发的纠纷。并且，除非出现了合同约定的享有单方解除权的情形，承租方要想与出租方解约，应通过二者协商一致，才能解除合同。仅向房东告知自身的解约意愿、搬走个人物品的行为，并不当然产生法律上的合同解除效果。
其次，出租方在发现承租方可能违约或意图解约时，应及时沟通了解情况，并要求承租方明确表态。在确认承租方确实违约且未履行解约程序的情况下，出租方有权依据合同约定行使解除权，并通过合法有效的方式（如邮寄解约通知函）向承租方送达解约通知，以明确合同解除的时间点。在承租人已经明确表达了其将不再履行合同义务并搬离租赁物的情况下，出租人应及时收回租赁物，避免因怠于收回租赁物而导致损失扩大。
最后，合同的解除并不当然免除了违约责任，违约方还应向对方支付租金、违约金等。提前结束租赁关系的一方属于违约方，其单方表达的解约意向或通知，在双方未协商一致的情况下，并不产生合同解除的法律效果，违约责任不因提前通知而免除。
不仅仅是租用商铺，租用住房的朋友们在决定提前退租前，除了要通知出租方，还要及时移交租赁物，以免产生不必要的履约损失，租客虽走但约定依旧在，租客要做好承担违约责任的准备。
佛山市顺德区人民法院
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发表于 2024-7-24 16:48
楼主
发表于 2024-7-24 17:31